绿城的"体外"生意，撑不住了

来源：地产知识橘 0． 2026年3月的最后一天，绿城在港交所披露2025年年报。 2519亿的销售额换回了区区0.71亿的归母净利润，这个数字，不到去年的5%。 作为销售规模行业第二的龙头房企，说实话，交出这样一份成绩单，本来就不太能说得过去。 但真正让这份年报上了热搜的，是同一天在北京一个酒店里，那场关于绿城的新闻发布会。 1． 发布会主角叫魏国秋，是唐山一家小房企——天鸿地产——的董事长。 发布会现场的多家媒体报道，当天老魏带着近16GB的证据包现身，实名指控绿城相关高管涉嫌 “系统性掏空上市公司”。 并将全套举报材料同步递送给了四家机构： 安永会计师事务所、香港联交所、香港证监会、香港会财局。 一整条完整的举报链。 2． 当然了，绿城也没闲着，不过几日，就公开发了声明，反指老魏“诽谤中伤”，并表示已经报警处理。 各执一词，互不相让。 好一场罗生门。 3． 如果从老魏和绿城签约那天算起，这段孽缘，已经闹了整整七2024港澳宝典免费资料个年头。 那是2019年，地产行业正如日中天，老魏在唐山的凤凰新城拿了块地，地价8.6个亿，楼面价9600元/㎡，当年的唐山地王。 他想要把这儿打造成“唐山第一豪宅”，但钱不够，想找个大开发商合作。 于是，绿城来了。 4． 合作谈成了，但落地的合同被拆成了两份—— 一份是《代建合同》，签约方是绿城子公司绿城建设管理，代建费1.05亿，管理费4666万。 另一份是《投资合作协议》，签约方是一家名叫“沈阳全运村”的公司，给项目公司借款6个亿，年息16%。 据老魏方面的陈述，他当时就问过绿城： 沈阳全运村是谁？ 对方回答：“我们的内部单位。” 当然了，这句话有没有录音、有没有书面证据？目前没有公开。 所以，能不能算数——先打个问号。 我们后面再谈。 5． 总之，2019年11月，双方联手成立了项目公司，取名唐山鸿柯地产。 工商登记显示：天鸿持股90%，沈阳全运村持股10%。 看起来，老魏是绝对的控股大股东，但是，据媒体披露的公司章程条款显示—— 这家项目公司没有董事会，只设了一名执行董事，由持股10%的沈阳全运村委派。 这名关键执董叫左文辉，是绿城金融事业部三部经理，项目的21名审批人员都来自绿城金融事业部，审批走的是绿城杭州总部的OA系统。 6． 当然了，这些全是老魏的说法，绿城没有正面回应。 但就，有一说一—— 如果情况属实，这就是一个用10%的股权，握住了100%决策权的精巧安排。 大股东出地、出钱、出土地款；小股东派人、派系统、派决策。 要不是2022年双方忽然翻脸，这算是代建行业里，一次非常普遍的合作。 7． 代建合同的附件里，标注了明确的销售目标—— 销售周期2年，也就是2021年底前，住宅的去化率要达到90%，销售回款21.8亿元。 两年过去了，实际回款多少？ 9393万元。 和目标相比，完成率只有4.47%。 能对照的客观事实是—— 同样是豪宅定位，同片区的中海九樾2022年开盘即售罄，这是当地各大房产媒体都报道过的。 8． 那么，问题来了。 同样的城市，同样的片区，同样的高端定位—— 这个差距是怎么来的？ 是代建方失职、是市场周期、还是产品问题？ 不在当地，不是当事人，确实很难评。 9． 总之，2022年1月，老魏发函要求绿城撤场，2月起诉绿城代建失职。 三个月之后，沈阳全运村反手在辽宁起诉鸿柯地产，追讨没还上的3.9亿本息，并且申请了诉前保全，查封项目约20亿的资产。 房卖不动，账户又被封，于是，项目烂尾了。 即使2023年，住建部把这个项目列入“保交楼”重点督办名单，也没有改变至今未能交房的命运。 这个梁子，算是结上了。 10． 既然已经开始扯皮追责，甩锅这个技能，就变得尤为重要了。 在唐山中院庭审时，绿城一口咬死的是： 绿城未参与合作、沈阳全运村并非下属公司，与绿城无任何关联。 11． 那么，沈阳全运村到底和绿城有没有关系呢？ 翻开绿城2019年在港交所披露的年报，可以看到一个关键事实—— 当时，沈阳全运村是被绿城自己列在“合营公司”一栏的，持有50%的权益。 再往上穿透一层。 企查查等企业信息查询网站数据显示，2011年成立的时候，沈阳全运村由绿城中国全资子公司北京绿城投资有限公司控股。 到了2013年7月，香港公司广伟集团成为沈阳全运村的控股股东。 这广伟集团的大股东叫盈高有限公司，再往上，是无锡太湖绿城置业。 无锡太湖绿城置业在2015年脱离绿城体系，成为融创的子公司，但这不妨碍盈高有限公司在董事名单里保留了不少绿城系高管，比如时任绿城中国执行董事兼总裁周连营，时任绿城中国董秘尚书臣。 事情再次发生变化，是在2021年底，也就是代建项目销售达标的最后期限。 盈高的股东结构从“无锡太湖绿城置业”变更为两家BVI（英属维京群岛）公司，至此，沈阳全运村正式从绿城的合营公司名单里神秘消失了。 12． 当然了，股权搬到境外的BVI是常见的公司治理安排，但在敏感期进行股权搬迁，往往是“资产隔离”的先兆。 所以，如何判断股东变更之后还有没有“实际控制关系”，这是一个需要法院依证据判断的复杂问题。 多少有点尴尬的是—— 直到2025年中，盈高董事名单里面，依然有绿城董秘周长江、绿城副总裁李骏、绿城代理行政总裁耿忠强等名字。 股权是隔离掉了，但人还是那些人。 13． 在一堆“说法对说法”的指控里，有一条是不一样的—— 辽宁高院的公开裁定书。 据《华夏时报》等媒体对这份公开裁定书的引述，法院在审理过程中认定： 涉案的6亿借款，并非沈阳全运村的自有资金，而来自于绿城中国—— 其中1亿来自绿城管理，5亿来自绿城集团内部调配。 这些钱从绿城拿来的时候，是无息借款，而转手借给鸿柯地产的时候，大家应该还记得，是16%的高息利率。 也就是说，沈阳全运村作为绿城的“体外公司”，不但充当了绿城借款的资金通道，而

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